En grundregel i en andelsforening er, at alle lejemål på sigt skal ende med at betale den samme boligafgift per m2. Det kan ikke forsvares, at to sammenlignelige andelsboliger har forskellige boligafgifter 10-15 år efter stiftelse, på grund af eventuelle forskelle i huslejen per m2 i ved tidspunktet for stiftelsen.
Idet, at der er et stort spænd mellem huslejer i lejeboligerne i dag, er det normalt at boligafgiften ændres i en trinvis udvikling til at nå frem til samme boligafgift per m2.
Nedenfor ses en figur for en andelslejlighed, som starter med en forholdsvis lav boligafgift, der så stiger over 10 år, hvilket er den udligningsperiode som initiativgruppen er kommet frem til med anbefaling fra advokaten hyret til processen.
Figur 1 nedenfor er taget som eksempel på en lejlighed, som i dag betaler en lav husleje, sammenlignet med resten af ejendommen (216 lejligheder). Priserne skal ses som typiske for en 74 m2 lejlighed med 20-årigt banklån til afbetaling af indskud (den gule søjle).
Figur 1
Hvis alle andelsboliger startede med samme forholdsvis lave udgift i år ét, som i ovenstående eksempel, ville der dog mangle penge i den fælles kasse til at afbetale foreningens gæld, drift og vedligehold. For at undgå dette, pålægger man et udligningstillæg til lejlighederne med en forholdsvis høj leje i dag.
Udligningstillægget er en omfordeling af ydelserne til at drive andelsboligforeningen, hvor beboere med forholdsvis høje udgifter ved stiftelsen også betaler mere til fælleskassen, end dem med forholdsvis lave udgifter ved stiftelsen – netop den del, som ikke pålægges de i dag billigere lejligheder.
Nedenfor ses figur 2 for en andelslejlighed med et udligningstillæg – den grå søjle.
Figur 2
Udligningstillægget reduceres over 10 år, og nedsættes derfor med en 1/10 hvert år efter stiftelsen, indtil kun basis boligafgiften er tilbage, samt evt. banklån.
Udligningstillægget er individuelt for hver lejlighed, og følger så vidt muligt spændet mellem nuværende lejeudgifter for hver lejlighed. Vær opmærksom på, at figur 2 er et eksempel for en lejlighed, der i dag har én af de højeste månedlige lejeudgifter per m² i ejendommen, og udligningstillægget vil derfor afspejle dette ved stiftelsen for denne lejlighed. De fleste lejligheder af samme størrelse (74 m2) vil have et lavere udligningstillæg.
Lejere, der bor i lejligheder, som pt. har en lav leje per m², kan argumentere, at udligningsordningen er en dårlig forretning for dem. I de indledende år vil de dog nyde godt af, at det er de dyrere lejligheder, der betaler mest til driften og afdrag på gælden. Groft sagt betales afdragene på andelsboligforeningens gæld i de indledende år hovedsageligt af de kvadratmetermæssigt dyrere lejligheder, men værditilvæksten fordeles per kvadratmeter i alle lejligheder.
Kort sagt: udligningstillægget har til formål, at flest muligt er i stand til at medstifte andelsforeningen. Uden udligningstillæg ville basis boligafgiften være tvunget et niveau på 1.200 kr./m²/år, dvs. en stigning i månedlig udgift på 300 % fra dag 1. for mange af lejlighederne.