Endnu bedre forretning af blive andelshaver
Opdateret 2. september.
I forhold til de oprindelige tal vi fik i “bankpakke 1” på beboermødet den 21. august, er det blevet endnu mere attraktivt at være andelshaver efter at vi har fået et konkret tilbud på realkreditlån. Derfor er denne tekst også opdateret med den forbedrede økonomi.
Sammenlignes den nye boligafgift med den varslede husleje i 2020 er boligafgiften i år 1 billigere for samtlige lejemål på nær et. Ses der bort fra indskud, er det således billigere at være andelshaver end lejer i år 1. På grund af udligningen i boligafgift vil det umiddelbart være dyrere at være andelshaver for 30 % af lejemålene i år 5 (2024) sammenlignet med den varslede husleje for 2020 og for 36 % af lejemålene i 2029 – forudsat af at DEAS ikke sætter huslejen op overhovedet – ej heller den omkostningsbestemte husleje.
Det er iøvrigt ikke særlig relevant at se på boligafgiften for år 11 i materialet, da tallet i år 11 er meget konservativt: En del af det tilbudte lån er afdragsfrit de første 10 år, hvorefter der skal betales afdrag. Efter al sandsynlig vil lånene bliver lagt om til nye afgiftsfri lån i år 10 og vi vil fortsætte med samme boligafgift.
En vigtig ting at være opmærksom på er, at en stor del af boligydelsen til en andelsforening går til afbetaling på gælden i foreningen. Således bliver andelene mere værd og denne opsparing kommer til udbetaling, hvis man sælger sin andel.
Vores advokat har lavet en oversigt, der sammenligner udgifterne til boligafgift med den varslede husleje over en 10 årig periode for samtlige lejemål. Oversigten findes her.
For 60 % af lejemålene vil den samlede boligafgift være lavere end den samlede leje over en periode på 10 år. Fratrækkes den del af boligafgiften, som går til afbetaling af andelsforeningens gæld, så bliver den samlede boligafgift excl. afdrag lavere end den samlede boligafgift for samtlige lejemål – den gennemsnitlige forskel er kr. 650.000!
Denne sammenligning forudsætter som sagt at DIP ikke sætter huslejen op – medtages bedste bud på hvad huslejeren bliver efter etablering af evt. elevator, så bliver den samlede boligafgift over en 10 årig periode lavere end den samlede husleje.
Denne betragtning indeholder ikke finansieringen af indskuddet, men som det ses, er forskellen mellem samlet leje og boligafgift så stor, at dette uden problemer burde kunne finansiere indskuddet.
Således er det en god forretning at blive andelshaver – men det forudsætter at man har råd til at spare op i egen bolig gennem indskud og højere boligafgift. Har man ikke det, så er det hele teori. Forbliver ejendommen en udlejningsejendom, vil man iøvrigt også skulle forvente stigende boligudgifter.
Et par eksempler. Oversigten for samtlige lejligheder findes her.
